对一部分购房者来说，买房这件事非常复杂，其实只要明确需求并细分定位，就基本可以锁定目标区位和备选项目。
买房的目的，如果自住还细分为刚需和改善，此外，对于高级玩家还有投资和情怀。
接下来，“买房三部曲”逐一确定：区域，房价，项目。
最近很多朋友反映，首先被拦在了第一步，很多新武汉人对区域没有原始情怀，工作地点经常变动，在区域失去靶心的情况下，只能根据市场信息来挑选潜力区域。但目前不同区域的涨幅开始分化，市场的信息变得碎片化，目标再次失去指向性。
其实，圈圈的建议还是会从宏观到微观。首先大致了解不同区域未来的城市板块。这是一个城市经过一定科学的可行性研究，论证了城市一段时期发展蓝图，对未来城市发展具有前瞻指导作用。
规划方案一旦落地实施，对于今后大家的生活会产生很大的影响，甚至使我们的生活发生改变。而了解这些信息的一个很重要渠道，就是从土地市场这个切面间接了解。针对武汉今年上半年的行情，去化率还处于慢慢恢复的状态，更多隐性信息，藏在了土地市场里。
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复工之后的武汉土地市场，最明显的信号就是，土拍频率明显变高。
今年上半年，武汉土地出让金达到688亿元，虽然低于2019年和2018年上半年数据，较去年同期下滑27.4%，但是仍然排到全国前十。经历过整整一个季度的停滞，还在缓慢的恢复期，可以达到这个水平，已经是惊喜。
根据中指研究院华中分院分析，从上半年拿地的企业看，包括中海、龙湖、华侨城、金茂、德信、融创等全国性布局的，也有武汉地产集团、美好置业、百步亭等本土实力型百强房企，他们坚持深耕武汉策略，均取得了较好销售回报，需要进一步补库存增加土地储备。这些头部房企的出手，则向外界传递信号，提振行业信心，逐步激活整个市场。
土拍市场的持续火爆，也证实了武汉正给予开发商们非常大的支持，体现了稳房企投资、稳楼市发展的导向。
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简单回顾一下今年土地市场的“典型案例”：
1月14日，中交地产拿下P（2019）214号地块，楼面地价10685.8元/平，东西湖次地王诞生。
4月24日，融创拿下武昌P（2020）018号地块，地块成交总价32500万元，楼面地价19196.69元/平。
5月19日，龙湖+清能联合拿下位于武昌核心地区P（2019）212、213号两宗关联地块，成交总价46.47亿元，楼面价13963元/平。
同一天，硚口建一被招商局地产拿下，成交价588730万元，楼面价15632.77元/㎡，溢价率0.86%。
6月17日，蓝光获得蔡甸P（2020）037号地块，楼面价约6056元/平，溢价率约73%，蔡甸新地王诞生。
6月30日，中海地产拿下P(2020)013号、014号归元片二期地块，总价达144.2亿，楼面价约14398.3元/平。
同一天，深圳南山拿下P(2020)048号地块，光谷东单价地王刷新，楼面价约13514.7元/平，溢价率约93.13%.
华侨城竞得P（2019）051号青山区建设五路地块，总成交价666575万元，楼面价12653.89元/平。
7月14日，禹州拿下P（2020）059号经开地块，总价285043万，楼面地价约13005元/平，溢价率86.86%，打破经开单价记录。
以上不断刷新片区地价上限的“地王们”，在今年上半年扎堆出现。
很直观的现象之一，我们的土拍半径不断在扩大。下面是除了上面的统计其他的成交地块的区位，从中不难看出，普遍集中在城市的边缘地带。
虽然偶尔有武汉核心区的土地出让，楼面价令人咋舌。但这种地块只是楼市里的“个别现象”，毕竟大多数出让地块，都集中在三环-四环的区域，蔡甸、汉南、经开这些区域被越来越多开发商用钱投票。
最显著的特点，地价已经高出我们的认知了。
光谷东拍出两块单价地王，已经逼近光谷核心区单价地王。当这里出现3宗楼板价1.3万左右的地块，就算真正给整个区域建立全新的价格体系，市场形成统一预期。等到这一批项目入市，版块的价格必须2w+。
另外，经开也拍出1.3w+地块，打破这个区域的单价纪录。不出意外的话，这应该也不会是个例，未来同片区还会出现“地王小伙伴”，为片区建立新行情。
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从历史来看，武汉的房价走势和土拍一直都是息息相关的。
有了好面粉，自然能做出好面包。而面粉进价贵了，面包自然也不会便宜。
根据中指研究院统计，整个上半年，武汉新房成交4.36万套，较去年同期下降48.7%。
恢复生产一来，武汉累计推盘155次，累计推盘29871套，实现销售16439套，开盘去化率55%，其中日光盘29次，占比19%，绝大部分为单价2万以下的刚需型项目。
再次强调一下，这仍然是武汉楼市停滞了一百来天的结果。
可以恢复到同期一般的水平。这其中，今年武汉新房的房价或多或少房价都有一定涨幅，有些区域的房价天花板更是已经悄悄被打破：
比如，最近某纯新盘入市，1.7万/平的价格，不仅捅破区域天花盘，连带着整个区域的预期上限都被抬高了。很多老盘新推，价格涨幅也都在800-1500元/平的区间。
土拍市场的逐渐活跃，后疫情时代的货币宽松，都预示着武汉楼市新一轮的热潮已经扑面而来。
随着武汉对土拍政策的放松，多个重磅土地高溢价成交，地价推动房价已然不可避免。圈圈认为，当下的房价，可能是未来五年内最便宜的时刻。
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所以，如果你有购房需求，不用挑日子，现在就是好时候。对于购房人来说，看完宏观行情，再来关注具体细节，选房的时候，哪些重点必须关注？
首先，三大配套务必重点关注：交通，商业和学区。
轨道交通拉伸城市骨架，如今即便是远城区，但只要地铁能通达的区域，都被认为是较为不错的地段。
我们通常都了解轨交的通行会有三波涨势：
第一波就是确定某条轨交线路会覆盖到区域；
第二波则是开工建设到完工阶段；
第三波就是正式运营之后。
而了解武汉轨交发展的人一定会了解到阳逻、光谷往左岭方向、鄂州等都是最近轨道交通重点布局的区域。如果你有足够敏感度的话，9号线、13号线、19号线二期这几条沿线都是可以下功夫找好房的优质区域。
对于商业配套，主要有两个关键点。
首先就是客流量，流量就是人气，一定程度上是区域成熟度的象征。
背后还隐藏着另外2个数据来支撑：其中一个是商业体的体量，另外一个则是购物中心的业态。
通常情况下，客流量的多少、商业体的体量以及购物中心业态丰富与否都成正相关关系。按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态。
如果你选择的小区周边有品牌大型商业体，生活配套就不用愁了。在这方面，家庭的女主人比男主人有话语权，他们对商业体有着天然的敏感度和辨识度，多听听他们的意见不会出错。
最后，就是优质学区的重要性。家长对孩子教育的投资越来越舍得，而目前武汉在学区房的规划上也已经慢慢的有了分化。不少新盘也出现在了优质学区对口名单里，唯一的渠道，就是通过官方查询学校划片。
总结来说，如果你有购房需求，那么可以放下关于“2020年专属顾虑”。只要有资金规划，并且保持现金流，那么随时都可以上车。
如果你是投资的话，就需要做足功课，分析行情。因为如今的房地产市场已经不是早些年随便买买买都能涨涨涨了。唯有事先盘算，才有收获回报。
